Al igual que ocurría cuando hablamos de los gastos de la Comunidad de Propietarios, en lo referido a las obras o reparaciones de la vivienda debemos distinguir entre las reparaciones ordinarias o necesarias y las extraordinarias o mejoras.

Las reparaciones ordinarias o necesarias son aquellas que derivan del desgaste natural por el uso y el transcurso del tiempo, cuyo objetivo es mantener el inmueble en condiciones óptimas de uso y habitabilidad. Estas obras son de cuenta de quien tenga atribuido el uso del inmueble.

El art. 500 del Código Civil, refiriéndose al usufructo, señala que “se considerarán ordinarias las que exijan los deterioros o desperfectos que procedan del uso natural de las cosas y sean indispensables para su conservación”.

Sin embargo, las obras extraordinarias o mejoras son aquellas otras que exceden del concepto anterior, repercuten más en la propiedad que en el propio uso, afectando y revalorizando la propiedad. Estas son de cuenta del titular o titulares de la vivienda, no del usuario de la misma.

Así se pronuncia, por ejemplo, la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec. 12.ª, 648/2004, de 27 de octubre: “…. en su consecuencia también serán a cargo de la usuaria de la vivienda, la satisfacción de las reparaciones ordinarias de los deterioros procedente del uso y las indispensables para su conservación, mientras que correrán a cargo del propietario del inmueble, las reparaciones extraordinarias y el pago de los impuestos que derivan de la titularidad dominical ….”

Parece claro que las pequeñas reparaciones serán de cargo de quien hace uso del inmueble. Sin embargo, en muchas ocasiones, surge la duda de si nos encontramos ante una reparación ordinaria o una extraordinaria.

Vemos dos sentencias en las que se rechaza y se admite este carácter excepcional:

  • La Sentencia de la Audiencia Provincial de Álava de 3 de mayo de 2004 estima que la restauración del suelo e instalación de la calefacción no eran obras de mejora ya que no se acredita la revalorización del inmueble: “… la restauración del suelo y la instalación de la calefacción no son propiamente mejoras después de treinta años de uso, debiéndose presumir consumidas por el uso y, en consecuencia, al no representar una plusvalía actual en el valor de la vivienda, no se puede considerar la existencia de una deuda con la sociedad de gananciales. Así puede deducirse del artículo 1.359.2 del Código Civil, al no existir prueba alguna que acredite ese aumento del valor como consecuencia de la mejora, al tiempo de la disolución …”
  • Si lo estima la Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra, Sec. 3.ª, 308/2007, de 17 de julio, que considera como mejoras la reparación del tejado y el pintado y reparación de la fachada: “… procederá estimar la reclamación actora respecto a las siguientes cantidades y conceptos: …  b) 1.520,19 euros, en concepto de reparaciones extraordinarias de la vivienda controvertida, atendiendo a la indiscutida titularidad dominical, a la naturaleza excepcional y envergadura económica de trabajos acometidos, referidos a reparación de tejado -sustitución de cubierta con colocación de teja y caño de plomo, por importe repercutido de 419,26 euros-, pintado de fachada posterior (268,71 euros), y reparación de fachada principal -con repicado, limpieza y alicatado de paramentos y uso de andamiaje, por valor 832,22 euros repercutidos-, justificado suficientemente a fs. 34 ss. Ello determina la suma total de 1. 746,83 euros, cuya inversión redunda en evidente mejora e incremento de valor del inmueble, y en consiguiente beneficio patrimonial económico de ambos cónyuges litigantes …”

En definitiva, habrá que atender especialmente a la envergadura económica de las obras y a la repercusión que éstas tengan en la revalorización del inmueble.