Como decíamos anteriormente al hablar de la situación de copropiedad o condominio, esta se da cuando la propiedad de un objeto corresponde a una pluralidad de sujetos, y uno de los derechos reconocidos a cada uno de los comuneros es la acción de división.

Señala el Código Civil que «Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común«.

No obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención. Los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común, cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina.

La comunidad implica una cotitularidad -varios sujetos sobre el mismo objeto- en el que cada titular no tiene una parte concreta de la cosa o derecho, sino que todos tienen la cotitularidad sobre toda la cosa pro indiviso, es decir, cada cotitular tiene una cuota o parte alícuota de la cosa o derecho: dicha cuota es disponible y renunciable, puede, en todo momento, pedir la división física de la cosa o derecho (actio communi dividundo.)

Por ello, se concibe la comunidad como una situación transitoria, que puede desaparecer por el ejercicio de la acción de división y, mientras tanto, cada comunero tiene el poder exclusivo e independiente de su propia cuota (pudiendo enajenarla o renunciar a la misma).

Tipos de división

Si la cosa es divisible se hará la división material, adjudicándose una parte o porción de la misma a cada copropietario.

Si la cosa es indivisible, por indivisibilidad física o porque resultaría inservible para el uso a que se destina, se hará la división económica, mediante la adjudicación a uno de los copropietarios que pagará el precio que corresponda a los demás según sus cuotas, si todos están conformes, o se venderá y se repartirá el precio entre todos ellos, también según sus cuotas.

Procedimientos para realizar la división

La división puede practicarse por los mismos copropietarios, por árbitros o por ejercicio de la acción procesal.

1) Por los copropietarios

Por unanimidad, mediante el llamado contrato divisorio, que se atendrá a la autonomía de la voluntad y las normas subsidiarias de la partición de la herencia.

2) Por árbitros o amigables componedores

Serán nombrados por los copropietarios y deberán formar partes proporcionales a la cuota de cada uno, evitando los suplementos a metálico.

3) Por Vía Judicial«Actio communi dividundo»

Se trata de una acción judicial que dará lugar al proceso declarativo que corresponda según la cuantía. En caso de no llegar a un acuerdo puede terminar en la venta en pública subasta del bien.

Ver: Modelo de Demanda solicitando la división de la cosa común

Efectos de la división frente a terceros

La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieran antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad.

En todo caso, los acreedores o cesionarios de los partícipes podrán concurrir a la división de la cosa común y oponerse a la que se verifique sin su concurso. Pero no podrán impugnar la división consumada, excepto en caso de fraude, o en el de haberse verificado no obstante la oposición formalmente interpuesta para impedirla, y salvo siempre los derechos del deudor o del cedente para sostener su validez.

Régimen subisidiario

Serán aplicables a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia.