Respecto al pago de las cuotas de la Comunidad de Propietarios, hay que distinguir entre las cuotas ordinarias (pagos fijos y periódicos) y las cuotas extraordinarias (las derivadas de derramas por obras de mantenimiento, conservación o rehabilitación del edificio).

Respecto a las cuotas ordinarias, las Audiencias Provinciales han venido admitiendo prácticamente por unanimidad que el pago de las mismas debe ser satisfecho por el cónyuge que disfruta del uso de la vivienda.

No obstante, el Tribunal Supremo, en base al artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, incluye estas cuotas en el pasivo de la sociedad de gananciales, señalando que “la contribución al pago de los gastos generales constituye una obligación impuesta no a los usuarios de un inmueble, sino a sus propietarios” (STS de 25 de mayo de 2005, STS de 1 de junio de 2006, STS 20 de junio de 2006). De esta forma el pago lo deberá soportar el cónyuge titular aunque no se le hubiese atribuido el uso, o bien los dos cónyuges si a ambos les pertenece o es de la sociedad de gananciales.

Se trata de una cuestión controvertida, ya que si bien es cierto que la Ley de Propiedad Horizontal establece como “obligación del propietario o propietarios, la de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble“, lo cierto es que no es él el que hace uso de la vivienda y puede resultar excesivo que  tenga que abonar, en su totalidad o en parte, los referidos gastos, en cuanto derivados de servicios, como los de portería, limpieza, luz, o, en general, mantenimiento de zonas comunes, que tan sólo benefician directamente al que usa la vivienda.

Recientes sentencias de algunas Audiencias siguen este criterio del Tribunal Supremo:

  • AP A Coruña, 13/2011, de 21 de enero: “… en relación con las cuotas ordinarias de la comunidad igualmente son de cargo de ambos litigantes. Así lo ha declarado el Tribunal Supremo, en su sentencia de 1 de junio de 2006 , con cita expresa de la de 25 de mayo de 2005 , aquélla resolución señala al respecto: “Tales gastos corresponden a la comunidad cuyos comuneros son copropietarios (art. 9.1 LPH ) prescindiendo de su uso efectivo, con lo que la Sala reitera el criterio que expuso la sentencia de 25 de mayo de 2005 “, y esta última resolución señala, por su parte, que: “. . . la sentencia impugnada ha excluido del pasivo del inventario la partida correspondiente al crédito de la esposa por los pagos hechos a la Comunidad de Propietarios a la que pertenece la vivienda conyugal, con base en que la recurrente “es la única que viene usando y disfrutando de la citada vivienda y de sus servicios y suministros”, sin embargo esta explicación carece de apoyo legal, pues, según el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , la contribución al pago de los gastos generales constituye una obligación impuesta no a los usuarios de un inmueble, sino a sus propietarios, y, además, su cumplimiento incumbe a éstos no sólo por la utilización de sus servicios, sino también para la atención de su adecuado sostenimiento- se estima porque la participación en tiempo y forma en los gastos comunes, en bien del funcionamiento de los servicios generales, es una de las obligaciones del comunero, y los desembolsos derivados de la conservación de los bienes y servicios comunes no susceptibles de individualización repercuten a todos los condóminos, sin distinción entre los comunes por naturaleza y por destino, que sean necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble, de manera que la no utilización de un elemento común no exime del pago de los gastos generados en su mantenimiento, salvo acuerdo de la Junta, determinación en el Título constitutivo o en los propios Estatutos”.  Luego, el recurso de la promovente ha de estimarse, incluyendo en el pasivo de la sociedad los pagos hechos por ella a la comunidad de propietarios del piso. Lo cual además concuerda con lo que afirma la sentencia que decretó el divorcio: las cuotas que ella abone por ser la usuaria de la vivienda, se tendrán en cuenta en la posible liquidación del bien ganancial …”
  • AP Salamanca, 356/2009, de 28 de septiembre: “… la primera de las cuestiones expuestas, referida al pago de los gastos comunes, en la Comunidad de Propietarios en la que se ubica el piso ocupado por la esposa e hija, y a ella adjudicado en el convenio regulador, a falta de previsión expresa en el mismo, ha de ser la titularidad del inmueble la que debe decidir en quien debe recaer el pago de aquellos gastos, pues la Comunidad de Propietarios, por su propia naturaleza constitutiva, en cuanto se integra por los propietarios de los pisos, se ha de dirigir a quien figura como tal titular, salvo remisión expresa al usuario, lo que aquí no consta, pues en el Convenio Regulador no se hace mención alguna al pago por la demandada de los gastos de comunidad en la que se ubica la vivienda que le ha sido atribuida….”

Hay que recordar que si la vivienda familiar fuese alquilada, estos gastos sólo serían a cargo del usuario cuando así se hubiere pactado en el contrato de arrendamiento. A falta de pacto, el pago corresponderá al arrendador (art. 20 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos)

Respecto a los gastos extraordinarios, que como indicábamos anteriormente se refieren a las derramas derivadas de obras de mantenimiento, conservación o rehabilitación del edificio, son de cuenta de quien ostente la titularidad del inmueble. Lo deberá soportar el cónyuge titular aunque no se le hubiese atribuido el uso, o bien los dos cónyuges si a ambos les pertenece o es de la sociedad de gananciales.

El motivo es que estos gastos se producen con independencia del uso de la vivienda y benefician a la propiedad, por lo que el propietario o propietarios son los que deben hacerse cargo del mismo.

  • AP Madrid, Sec. 22.ª, 396/2011, de 24 de mayo: “ … a mayor abundamiento, sabido es que en la sentencia que recae en el proceso de separación, divorcio o nulidad, se hace expreso pronunciamiento, en muchas ocasiones, al respecto de la obligación de aquél que tiene atribuido el derecho de uso sobre la vivienda familiar, de afrontar los gastos ordinarios de comunidad, sin repercusión de dicho pago al momento de liquidar la sociedad legal de gananciales, a diferencia de lo que ocurre con los gastos que afectan a la propiedad, los que, consecuentemente, son de cargo de ambos cotitulares y, por ende, se repercuten al momento de la liquidación del patrimonio ganancial cuando uno de ellos ha hecho frente con carácter exclusivo a dichos gastos, y, consecuentemente, en la sentencia hoy apelada se ha incluido en el pasivo los gastos de IBI., derramas … “
  • AP Valladolid, Sec. 1.ª, 63/2009, de 12 de marzo: “ … ajustada a derecho resulta igualmente la obligación de contribuir al 50% a las derramas extraordinarias sobre la común vivienda familiar, porque es de común propiedad y partícipe en ese porcentaje de sus beneficios y costes, que no se trata de los derivados del uso adjudicado, principalmente a sus propios hijos, sino, por concepto de extraordinarios directamente imputables a la propiedad….”

Todo ello, claro está, salvo que las partes acordasen otra cosa y sin perjuicio del derecho de la Comunidad de Propietarios de reclamar a los propietarios, ya que como indicábamos en nuestro primer artículo sobre el “pago de los gastos de la vivienda tras la separación o divorcio”, los acuerdos a los que lleguen los cónyuges en cuanto a los pagos no afectan ni vinculan a terceros.